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地產中介:說月薪一萬都覺得寒磣

2017-02-18 瀏覽

  12月27日一早,北京通州某地產銷售員小王兩眼通紅地站在房屋交易中心門口,等著他的客戶。前一天晚上8點他就在這“排號”,以便能為客戶順利辦好二手房繳稅手續。“新政策出來后,這里天天爆滿,我們干中介的都得起早貪黑”。一夜沒合眼的小王說:“累點也值。今年就這樣,賣瘋了!”

  2009年的最后一個月,面對瘋狂的房價,政府出臺了遏制房地產投機的系列政策,第一條就是把個人住房轉讓營業稅征免時限兩年的優惠恢復到5年。消息公布時就有人預測,不少購房者可能會搶搭營業稅優惠的“末班車”,帶來市場的井噴。

  據北京市房地產交易管理網數據顯示,12月前10天,北京二手房網上簽約套數已經達14357套,其中住宅簽約套數達到了13576套,與11月相比,上漲幅度分別高達近60%及59%。

  也有人認為,“網簽”很多都是中介公司為了制造市場繁榮而有意“弄多的”,實際成交量并沒有那么多。小王不回避“數據里有水分”,但他也表示:“你看看,這大廳里擠成這樣,就大概知道今年市場的真實情況了。”

  這位今年8月才入行的房屋中介銷售員說,上半年市場火的時候,中介公司銷售員個人提成都“幾萬幾萬的”,他這樣新來的和人談起自己的業績,“說月薪1萬元,都覺得寒磣”。

  截止到12月27日,北京二手房成交量達273390套,高出2006年、2007年、2008年三年總成交量36370套。同時,這個數字遠遠超過商品房成交量175969套。據稱,對比前三年統計數據發現,這是2006年以來二手房成交量首次超過商品房。

  業內人士分析,多重因素導致了北京今年二手房市場的“瘋狂”。其一,商品房總價高于二手房近一半。12月,北京商品房均價保持在每平方米17500左右,而二手房的價格是13700元,成交平均面積分別為120平方米和92平方米,平均總價分別為200萬元和130萬元,巨大的差距使目前商品房市場與二手房市場的需求類型明顯脫節。首次置業的自住型購房者,也就是房產市場的“剛性需求”,更多集中在二手房市場;其二,二手房的供應區域多是老城區,區位優勢明顯,而商品房因受到2008年土地成交銳減的影響,供應量相對比較少,許多開發商明顯沒有預料到今年成交高峰的出現。價格適中的新開盤的房源多在五環外,相比二手房明顯弱勢。

  另外,二手房系列稅收政策的優惠,也讓2008年全年因為營業稅停滯交易的二手房洶涌上市。

  北京一些房屋中介公司眼里的“瘋狂”多是感性的。據記者了解,鑒于2007年以來房價調整和樓市持續低迷,許多中介公司對未來預期很差,老銷售員轉行,在職的銷售員一度擔心失業。上半年,房價相對較低,比如通縣一些樓盤單價已經比前期高點跌去四分之一。到五六月,北京市場已經異常火爆,許多銷售員一個月做十幾套是家常便飯。這時,房價也開始快速攀升。經過了相對清淡的夏季,二手房熱度開始迎來瘋狂的頂點。這時,不但交易量上升,房價也開始超過歷史最高點。許多中介公司的銷售計劃是“月月破紀錄”。

  到了12月,北京二手房價格的漲幅愈發離奇。據統計數據顯示,年底價格對比1月累計漲幅已超過58.4%,達14100元/平方米。這一均價及漲幅都創造了歷史紀錄。

  據一些中介公司不完全統計,伴隨下半年熱點區域的二手房單價瘋漲,投資和投機需求也在增加,在城區熱點區域,投資客甚至高達五成以上。“很多購房者不是用來住的,而是用來賺錢的”。

  “投資客”對二手房房價上漲到底影響多大?中介公司對此沒有一致的標準,但一些共性的分析是相似的。據稱,今年為應對金融危機,銀行信貸猛增,到5月達到4.58萬億元,在“通脹預期”愈加明顯的前提下,房子又一次成為許多尋求資產保值、升值的投資客的目標。

  還有分析稱,除了投資客的資金,還有實體產業轉移而來的資金,由于鋼鐵、水泥等制造業本身產能過剩,實體產業獲得的信貸資金只能另尋“出口”,于是樓市也成了實體產業投資、避險的選擇。大量的資金和購房需求涌入到樓市,房價自然應聲而漲。

  2009年年末的北京二手房市場出現了一個專有名詞:“恐慌性需求”,業內將其定義為:不問價格、地段,脫離購房需求能力,貸款比率畸高,為了購房而購房。有的二手房中介機構認為,這部分需求在11月及12月的市場成交高峰中已經占到了整個需求的30%左右。不過,人們普遍預期這種非市場正常規律的恐慌性需求,隨著國家調控政策的出臺會有所減弱。  

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